カズシン・ブログ

カズシン株式会社 代表取締役 山内和美のブログ
不動産業界20年を超えて、この経験に基づく…取引のこと、物件のこと、人間のこと。
宅地建物取引業者(不動産業者)カズシンの代表 山内和美が思うこと。

これからの不動産のポイント。中心に近いこと、災害の大きな心配がないこと。

2021.09.30

先日、防災セットを購入しました。内容が充実している割には軽量なのが見つかり、満足です。

 

さて、不動産について。

コロナウィルスの影響により『密(みつ)』が意識されるようになりました。「密にならないように」気をつけています。

東京は過密になりがちな場所があります。コロナ禍では、過密を減らす工夫をおこなってきましたが、ポストコロナにおいて、密はマイナスに働くのでしょうか。

密への意識は残るのでしょうか。集中しがちな立地(場所)はどのように評価されるのでしょうか。

 

私は、日本の人口減少の問題もあり、今後、不動産においてポイントとなるのは、中心(中心に近いところ)と大きな災害の心配が無いこと、だと考えます。

人が集まるところや中心地は、一層、重視されるようになり、災害の心配が大きなところには慎重になる、そういう方向になるのではないかと思っています。

密への対策やノウハウを積み上げていくことはあっても、土地の価値などは、中心に近いところは一層固く保たれるように思います。

土地余りのエリアと東京等の中心地や中心に近いところでは、今後、傾向的に差が広がっていくと思います。

生産緑地の指定解除(2022年問題)によって、地価が下落するか否かですが、エリア単位で考えてみるのがわかりやすいかもしれません。需要と供給のバランスから見て、そのエリアで土地が余るようになれば、また、一定以上需要が強い立地を除けば、競争力の弱い場所においては地価が下がるところは出てくるように思います。それにつられてそのエリア内で需要が元々強くなかったところなどはとくに下落することもあるように思いますが、全体的な地価を下げるということではなく、影響を受けない場所は、より二極化が鮮明となり地価が上昇するところもあるのではないかと思うのです。

私は東京に住んでいるので、東京の話が中心となります。

東京でもいい場所とそういうふうには捉えられていない場所があります。したがって、東京を一括りにはできないのですが、東京の中心や中心に近いところは、一層、投資対象として手堅いものとなるような気がしています。

中心は場所としてもわかりやすいですが、「中心に近いところ」は解釈が分かれるところでしょう。

不動産ですから、やはり、位置的に近いことを意味します。過密となった中心の範囲を中心から広げていけるような位置にある場所は、期待ができるように思います。

一極集中で過密になった場所が周辺に広がり、一つのエリアとして、将来を見据えて堅調に推移していく、ようなイメージを私は持っております。

そういうエリアが東京でいくつかできて、政令指定都市やその他でも、いくつかできて。多くの人々はそうしたエリア内に入り、経済も生活も共同体のように維持されていく。まとまったエリアに含まれていく人を想像します。もちろんエリアの中では、細かく分かれており、その中での強い弱い、大きい小さい、力があるない、などはあるでしょうが、エリアを外れると、とたんに経済活動が落ち込んだり、生活がしづらい、という面が出てくるような気がします。(その代わり、豊かな自然があったり、地域での人間関係、結びつきがあったりするでしょうから、どちらがいいとかそういうことではないです。)

土地が余っているところに人が行くというよりも、土地が足りなくなっているところの周辺に広がっていくというイメージを私は持っています。

 

災害の大きな心配がないことは、今後、重視されてくると思います。

まったく心配がないところはないとしても、大きな心配がある場合は、用心をする人は慎重になります。

たとえば、一棟収益物件等で、災害の心配が少ないところは利回りが低くても固く売れ、災害の心配が出てくるところでは利回りが高目でないと売れづらい、といった流れが強まる可能性はあると考えています。

 

不動産の値付けは意味があってなされています。高いには高い理由があり、安いには安い理由があるものです。

その範囲の中で、比較的いいものが割安に出ていたり、通常以上に安くなっていたりすることはありますが、特別な事情や背景などがない限り、いいものが想像以上に安かったり、安いとしても考えられないくらい安いということは、私の知る限りではないです。

一方、安い時期、高い時期というのはあり、物件の相場は動いております。今回のコロナショックでは、銀座の土地や商業地等(公示地価・基準地価等)が下がりました。銀座は象徴的な場所ですので、不動産におけるコロナショックも確かにあったと言えます。

しかし、実務的なところで言えば、東京の地価が下がった印象はないです。一部では買いやすくなったり、表に出てこない情報として一部で少し割安で動いたり、といったことはあったのではないかと思いますが、相場観として下がったという気はしません。

災害に強い場所や懸念が強い場所に分かれるように、土地の相場が崩れる(下落する)場所と崩れない(下落しない)場所に分かれているということでしょう。

下がらないところは下がらない、下がることはあったとしてもまた上がる、そういう相場観が形成されているように思います。下がってもまた上がるのは、交通の便の良い中心地でしょう。そして、中心の近く(どのくらいの近さかと言うと、交通が一まとめになるくらいの近さは必要でしょう。)に触手が伸びてきて、ここまでが安定してくるのではないかという気がします。

そこを外れても、魅力的な立地というのはもちろんあり、一概には言えません。また、人が多く住んでいない場所も、魅力はあります。生まれ育った町で暮らす、という幸せを感じる方にとっては、都会暮らしとは比較にならない意義があることでしょう。

 

私自身は、地方を出て東京での暮らしが長く、都会の方が気が楽に感じることもあり、東京を贔屓してしまうところがありそうです。その東京で、不動産業をしていると、どうしても東京に肩入れしてしまいますが、私が見落としている地方の不動産の魅力もあることと思います。

結局のところ、人間は、自分が好きな場所や自分が好んでいる場所をいいと思っているものでしょう。

私は東京が好きなので、この東京で、東京の不動産を中心に見ていきたいです。

自分の目で、東京の街の変化や未来を見ていきたいです。

 

ところで、不動産投資について。

コロナショックで値打ちのある物件を手頃な価格でお買いになられた方もおられると思います。

今後がどうなるのか、今お買いになるのが得策であるかどうかはその方のお考え次第になります。

私は、リーマンショックのようなことはなかったものの、コロナショックは確かにあり、買うにはわるくない時期だったと思います。(もちろん物件やエリアなどにもよります。)

地価が下がりもっと下がりの、その中で最安値で土地や物件を取得するということは、大変難しいと思います。

10年後に大化けする物件というようなものは、言い換えれば、現状ではある種のリスクを負っているものです。勇気をもって買った方や、先見の明があった方は、10年後、たとえば倍になった物件を売却し、利益を出すことがあるとしても、出た利益で別のものを買い、さらに10年後、(何を買ったかによりますが)半分の値段で売却するということもあり得るわけです。

1回だけの勝負なのか、何度もの勝負なのか、不動産投資の区切りは1つではないです。「不動産は仮に99回勝ってきても、最後に1回大負けすることがある」といったことが言われます。その通りだと私は思っています。

1回の成功でやめればそれは成功になるのでしょうが、何度も投資をしていくということは、大勝ちを狙うほど全勝することは困難であり、負けた時に大負けする傾向があるように思われます。

不動産で大負けすると、再起は、かなり難しい気がします。再起する方も中にはおられますが、前のようにはいかず、大変な面があると思います。

不動産投資のスタイルは様々ですが、

私が思うには、資金に余裕がある方は、自己資金をできれば半分くらい入れて、立地の良い綺麗な物件を買われると、利回りは低くても、長期保有してわるくないのではないかと思います。

自己資金に余裕があまりない方は、融資が付く物件を選ぶことになりますが、融資承認がされるということは審査に合格したという意味合いもありますが、物件的に必ずしもおすすめというわけでもないわけです。

条件をクリアーしたということは安心な面はありそうですが、不動産投資として儲かるかと言えば、一概にはそうも言えないでしょう。

したがって、自己資金にあまり余裕がない方は、大きな物件を買うよりも、小さな物件で(あまり儲からないとしても)何かあったとしても負担が小さいように気をつけておくというのは、処世訓として有効だと思います。

再販する不動産業者さんが傷みが激しくなったり、空室が目立つようになった物件を手頃な価格(安くはないとしても)で購入し、手入れをして、市場に出す(買取再販)ビジネスがあります。

こうしたものは、一般の投資家さんが買うには買いやすい物件になりますが、空室が出る物件は一度は埋められたとしても年月が経つとやはりまた空室が出てくる、そういう傾向がないとは言えないと思います。

やはり、買われるにしても立地は重視されることをおすすめします。一般の投資家さんでは工事するのが重いところ業者さんが手入れをしてくれるので、当面は持ちやすいとは思います。その代わり、当然ですが業者さんが業でやっているのですから取らなくてはならない利益分がありますので、最安値で買うというわけにはいきません。

立地の良い物件を業者さんが取得し、とくに工事などもせず、再販するケースもあります。こうした物件は、業者さんが何にもしないで右から左で利益をとっているので、一般の方からすれば避けたいものになるのでしょう。

業者が得をして、一般の人が損をしている気分になるからもあるのでしょうか。

私は、こうした売り方に賛成するわけではないのですが、立地のわるい物件で業者さんが手入れして市場に出してきた物件よりは、物件によってはお持ちになっていい物件もあるような気がしています。

一般の方が、こうした物件を不動産業者と同じように最初に手に入れることは、難しい場合があると思うからです。業者が一回買ってすぐに売るような(再販)物件は買いたくないお考えの方には合いませんが、大儲けするつもりもなく、業者の利益が乗っていても気にならない方は、安くはないとしても、いい物件だなと思うものに出会えば、検討されてみてもいいのではないでしょうか。

買取業者さんの物件は一般の方ばかりではなく、不動産業者が購入するケースもあります。その後、一般の方に売る場合もありますが、物件次第になりますが、そのまま保有する場合もあります。保有してしばらくして売る場合もありますが、保有前提で購入する業者さんもいます。

業者さんが一旦買った物件はパスするという考え方も投資ではプラスになることもあるでしょうが、業者さんが買った物件ではなく一般の方の物件を手頃に取得したつもりが現実はそうならないこともあります。

いろいろな見方や考え方がありますが、私は、物件は、立地と価格をよくみて(立地が良ければ価格が高いのは合理的です)、まずはそこのところに注力するのが判断がしっかりして、吉と出るケースもあると考えます。

誰が持っていたかは気になるので、土地建物謄本は十分確認した方がいいです。今持っている方のその前、前の前も確認してみると、物件の特性が見えてきます。そうして注意して見ていくと、なぜ、この物件は業者さんが買うことになったのか気づけることがあります。

そこに自分が取得するにあたりネガティブな理由を見つけるのか、ポジティブにとらえられる理由なのか、解釈は分かれるところがあるとしても、業者が一回買ったそのところだけを切り取るのではなく、その前にも遡り、物件についてよく考えてみると、全体像が見えてきて、判断がしやすくなる参考にはなるのではないかと思います。

 

新総裁が決まり、コロナウィルス感染者の数が落ち着いてきています。

今日は天気がいいです。

今なおコロナウィルスを恐れる私は、あちこちは出かけられませんが、散歩するのにいい日です。

コロナウィルスに罹った人複数の話をきいており、コロナウィルスには罹らないようにしたいと強く思っております。相当気をつけているつもりですが、そろそろ、私も行動範囲を広げてみたいと、恐る恐る、思い始めています。

皆さんは、いかがでしょうか。

 

カズシン株式会社

代表取締役 山内和美