カズシン・ブログ

カズシン株式会社 代表取締役 山内和美のブログ
不動産業界20年を超えて、この経験に基づく…取引のこと、物件のこと、人間のこと。
宅地建物取引業者(不動産業者)カズシンの代表 山内和美が思うこと。

競売の区分マンション。戸建用地。不動産の動きについて。

2021.07.07

中古の区分マンションの競売物件(東京)入札していました。

ワンルーム(1LDK)ですが、40㎡以上あります。

売却結果が出ました。残念ながら、と言いますか、あまりに落札額が強かったです。

弊社は落札できずでした。

売却基準価額の3倍以上の売却価額で、法人が落札していました。

入札人数は50(人・社)近い。

人気になることは予想していましたが、大人気で、しかも予想以上の高値で落札。

落札した法人は、こういうケースではおそらく不動産業者だと思いますが。それにしても高すぎます。中古区分マンションの今の強さを実感した出来事です。

東京の不動産は世界から見たら割安とか。競売の落札が高値になるには、外国の人たちの動きも関係があるのでしょうか。

 

中古区分マンション(所有者居住中。立ち退き)を購入して、リフォームして再販、という不動産業者のよくやっていることを弊社もやろうと考えていて、その1つで、競売にも入れてみているのですが。

競売物件の方が、高くつくのでは、と思うような価格です。

しかし、一般市場では物件が買えない(すぐに誰かが買っている)ので、競売にも、と、行くわけです。自分がほしい物件は他人もほしいという事実を再確認する次第です。

 

ところで、このところ、私の周辺では(東京)、中古区分マンションと戸建用地が強く、もちろん物件によりますが、価格も高めで動いています。

私の専門のホテル(とくにレジャーホテル・ラブホテル)は、融資が付きづらく、買いたいお客様はいても融資が難航。そのような状況で2案件、もう何ヶ月も足踏み状態が続いています。金融機関は、様子を見ているのでしょうか。

いずれの買主様もコロナ前であれば、スムーズに融資が付いた法人です。

1案件は売主様が何回か価格交渉に応じてくれているのですが、さらにもう1段階の値下げとならないと、買いたくても買えない状況です。

もう1案件は、そもそも大変大きな物件(価格帯)ですので、値下げ云々で動くものというよりも、市況の変化を待たなくてはならないと思っています。

このような状況ですので、弊社のホテル仲介案件の進展は、平時以上に時間がかかっています。弊社にも、コロナウィルスの影響はあります。

 

コロナウィルスの影響がいつまで続くのか、どう市況が変わるのか。

 

中古区分マンションや戸建用地は、物件(立地や価格帯等)にもよりますが、飛ぶように売れている感じです。ほしい方がたくさんいるので、高くても売れるから、価格も下がらない傾向が続いています。

とは言っても、とくに中古区分マンションにおいては、個別に手頃な物件は出ており、そういう物件を見つけられれば、買うのにわるい時期とは思いません。

戸建用地は場所の良いものは、一般のお客様と建売業者さんが、買値で競合しているような印象があります。むしろ、一般のお客様は土地だけ買うとなると限度がありますが、建売業者さんは、自分で建てて売ってでトータルで考えられます。仕事しなくてはならないから、相当がんばって買っています。

不動産の動きは、物件の種類によりますが、活況です。

しかし、状況は変化すると私は考えています。

コロナウィルスの影響で、零細企業は廃業、倒産が出てくるでしょう。派遣社員の方たちのリストラも過酷なものとなっているでしょう。

任売(任意売買)の物件も、競売の物件も出てくるでしょう。潜在化から世の中の変化が顕在化すれば、物件価格の変化がはっきりわかるようになるかもしれません。

ただし、顕在化した時は、また違う変化を伴うでしょう。

不動産の価格が全体的に下がったから買うというよりも、すでに中には手頃に思う物件を見つけることがあると思います。これからも手頃な物件を見る機会があると思います。物件を個別に見ていくやり方もあるでしょう。

 

もう少し待つのか、待たないのか、気にしないのか、幾通りかパターンはあるでしょうが、下がり始めたとしても、人気物件は過剰な値崩れはしないと思います。

融資が付かない物件に融資が付いてくれば、高騰している物件が落ち着いてくる。そういう動きもあるかもしれません。

大枠での値動きも重要ではあるのでしょうが、個別に物件を見て、気に入った物件があれば買うというやり方。私はそういうやり方がいいと思いますが、やり方や考え方は人それぞれですので。その人に合ったやり方でいいと思います。

 

融資環境や金利の上昇等、状況がどう変化していくかにもよりますが、物件を買いたい方は、気にしているといいことがあるかもしれないです。

予想が当たるかどうかはわかりませんが、私の感覚ではそうです。

そして、東京の場所がいい不動産は、世界から見て魅力があるうちは安値にはならないと思います。価格の上下の波はあっても、投資対象として、存在感を保ちつつ推移していくのではないかと、私は考えます。

 

皆さんはどのようにお考えになりますか。

 

カズシン株式会社

代表取締役 山内和美