カズシン・ブログ

カズシン株式会社 代表取締役 山内和美のブログ
不動産業界20年を超えて、この経験に基づく…取引のこと、物件のこと、人間のこと。
宅地建物取引業者(不動産業者)カズシンの代表 山内和美が思うこと。

コロナ禍 インバウンド 宿泊業 ラブホテル レジャーホテル ファッションホテル その他の物件

2020.12.17

コロナウィルスのワクチン開発のニュースに期待しつつ、コロナ禍がいつ収束するのだろうかと思うと答えが出ない日々です。

インバウンドが元のように活発になるためには、数年かかるとも言われています。

2~3年(~4年)かかるとか言われているようで、そうなるとその間、インバウンド向けの宿泊施設は、非常に厳しい状況に置かれます。

 

私の散歩コースである、浅草や上野周辺などは、インバウンド(訪日外国人)でにぎわいました。

オリンピック(2020年)に向けて、ホテルや簡易宿泊所などが高稼働しておりましたが、コロナウィルスの影響で、様変わりしました。

 

4月の緊急事態宣言から休業したままの宿泊施設もあります。

 

ビルをホテルに転用するために多額の投資をしたものの、ちょうどコロナウィルスとぶつかって、稼働しないまま休業しているホテルもあります。

そのようにコロナウィルスの打撃を強く受けた宿泊施設の中には、売りに出始めているものもあります。

「元ホテル」、「空き」の休業中の物件が市場にたまり始めています。

 

オリンピックやインバウンドに期待を強めていた数年前と、現在の環境からくる現実。落差が痛々しいです。

 

ラブホテル・レジャーホテル・ファッションホテルと言われる休憩、宿泊で稼働するホテルもコロナウィルスの影響はありますが、インバウンドほど大きな痛手とはなりませんでした。とは言え、おおむねやはり、落ち込んでいます。かなり落ち込みが大きく苦しんでいるホテルも多くあります。

休業に入ったレジャーホテル(ラブホテル・ファッションホテル)がそのまま売りに出ることもあります。

部屋数が少ないようなホテルでは、お客様が減ると人件費の負担の方が増えて、営業して店を開けておくのがつらい場合もあります。

そうしたホテルが休業すると、市場に売りに出る、こうした傾向があります。

 

しかし、一旦休業したホテルは、おおむね工事(リニューアル、修繕等)が必要となります。すぐに売上が立たないホテルに改装投資を行う、という計画の重さに、それでも突き進む方は限られています。

 

稼働の良いもの、利回りが良いものは、いずれの時においても、市場で需要があるのでしょうが、稼働していない、利益がとれなくなった物件は、再建の労力をかけてまでやり切る方は限定的ですので、場所によっては廃墟になることもあります。

建物(ホテル)を解体して更地にするにも解体費が多額にかかるため、長い年月、朽ちていく建物が存在し続け、廃墟のようになっている物件もあります。

 

コロナウィルス感染症は予想していなかったので、今の環境は予想外です。

 

いずれ、レジャーホテル(ラブホテル・ファッションホテル)の稼働も元に戻り、インバウンドも時間はかかるとしても回復もしくは伸びていくとしても、それまでの間をどう忍んで耐えていくか、厳しい状況において、生き抜いていかなくてはならないわけです。

 

このところ底地ばかり買っている方がいます。何もしなくても地代が入ってくるから楽でいいそうです。

(楽でいいとその方が言うとしても、大変な目利きの方なので、底地の見定めは本来は相当難しいものだと思います。)

 

レジャーホテル、旅館、民泊等の経営、運営も積極的にしてきた方です。コロナウィルスの影響で、とくに旅館、民泊等、インバウンドはこれから何年も難しいだろうと判断されて、底地を買い進めるようになっています。(宿泊物件は今も保有され、営業しています。)

コロナウィルス感染症で混乱が始まる少し前、旅館に買い付けを入れていたそうです。しかし、コロナウィルスの始まりとともに、その旅館が休業したため、白紙となり、それ以降、宿泊施設の購入は見合わせています。そして、今は、底地に投資しています。

 

ところで、これから不動産価格が下がってくると予想している方が多いようです。

サラリーマン大家さんが融資が付くからという理由があって買ってきたアパート・マンションなどの中には、売りに出て、値段が下がるものもあると思います。これからそうした物件を買おうと考えている方であれば、利回りの目線に合うものを探していかれるのもいいかもしれません。ただし、立地や場所などが好条件のものは、そんなに出てこないか、出てきても、それほど安くはならない気がします。

私見として

中古区分マンション(中でも投資用にも向いている)は、良い立地(治安の良い、アクセスが良くて、災害の心配が少ない、環境が良い、人が住むのに適している等)のものは固いでしょう。とくに安く買えなくても、いい物は長い目で見れば、投資としても強い物件もあり、最終的に価値がゼロになることもない(極端な言い方になりますが)でしょう。

古い物件でも、管理の良い物件は今後建て替えも進んでいくように思います。容積率の緩和なども整備されてくるのでしょうか。

 

生産緑地の影響は詳しく予想はしておりませんが、やはり東京都内の交通が発達している、立地の良い土地の価格は意味なくは下がらないのではないでしょうか。

立地の良い土地の価値は、価格の上下はありますが、今後も残ると思います。

 

コロナ禍で飲食店・事務所ビル等に空室が増えており、テナント付けに苦労しているわけですが、少なくとも今のうちはまだ、どんどん売りに出て価格が下がるという状況は見聞きしないです。

場所の良い飲食店ビルが安く売りに出るのを待っていたり、投資対象として探しておられる方はかなりいるように思われますので、合致する物件が出たら条件提示の良い買主で決まっていくという状況ではないかと思われます。

 

いずれにせよ、今のところとしては、出てきているもの(水面下情報でも)に多少の指値を入れて、採算が合えば購入していくという動きではないかと思われます。

イレギュラーな値付けの物件があるとしても、なかなか、狙ったようには出てこないと思います。また、競争が激しい物件だと、最終的に買いあがりがあるなどして、妥当な価格で折り合いがついている話も少なくないのかもしれません。

 

全般的に不動産に向かうお金はたくさんあるように感じますが、現金一括でとなると、限られた方のみになるでしょう。

そうしますと、今後とくに、現金保有されている方は強いと思われます。

 

一棟物を現金で買える方でしたら、融資付けが難しい、融資が付いても長期で借りられない(返済計画が成り立たない)物件、自己資金が多く要る物件などで、良さそうな物、立地(土地)の良い物が出たら、時々指値をしてみるというのもいいのではないかと思います。

 

不動産投資は競争ですので、原則、一番高く買う方のところに物件は行きます。したがって、原則、特別安くは手に入らないです。

しかし、そうした中においても競争を有利に進めるためには、他の方が買えない(買いたくても)物件を買うというのが一つのやり方だと思います。

 

現金でないと買えないような物件(ただし、築年が古い以外にはとくに難しいところはないだろうと思われる)を見ていかれるのもいいかもしれません。もちろん、そのような(古い)物件に、抵抗感がなければ、ですが。

もちろん、古い物件は修繕費がかかるなどデメリットもあります。

フルに近い融資を受けるのは難しいような物件は、現金を入れられる方しか買えません。とくに古くなくても、現金が強みになる物件を検討していくというのはやり方としてあるように思います。

 

古い以外に難しいところがある物件、現金云々以外の観点からでも、利回りの点ほか諸々で、それぞれ検討されることもあるでしょう。

 

不動産業者は、どちらかと言えば自己資金、返済、借入期間等の問題から、長期保有が難しいところがあります。また、考え方においても、長期保有ではなく、少し保有していずれ売却、あるいは買取って(リフォームかけて)転売、などを良しとする傾向があります。

 

通常は不動産業者のところに先に情報が入りますが、不動産業者と競合しない市場、物件に目を向けられるならば、一般の投資家の方々が有利に購入できる物件はあると思います。

不動産業者が買うのと同じ物を買うのではなく、買わない物を買うということです。

業者と競争すると疲弊すると思います。業者同士でも競争で疲弊しているのが実情だと思います。

 

多くの業者は安く仕入れて、高く売るのですが、業者が安く仕入れても高く売れないような物件、安く仕入れができない物件は、そのまま市場に出てきます。

そういう物件は一般の投資家の方々から見ても「うまみ」はないのかもしれませんが、リスクもそれほどとらず長期保有で稼いでくれる物件であれば、積み重ねは小さくないと思います。また、市場で流通しやすい物件であれば、売りたい時に現金化できるのも、将来の見通しが不透明な時代には向いているかもしれません。

不動産業者のところには一般の方より先に情報が入ってくることが多いとしても、長期保有を前提とされるならば、一般の方の方が強いところもあります。

現金一括で購入(もしくは半分くらい入れて)するならば、返済に苦労しない分、落ち着いた投資ができると思います。

一方、現金一括で物件に投資して、長期保有する不動産業者さんや、不動産業者さんの投資対象となる物件は限定的だと思います。

不動産業をされている方の中には、現金を保有されて、現金買いを常にされているような方もおられますが、そういう方は一部になりますので、一般の投資家の方が現金をお持ちであれば、そうした場合には、強いと思います。

 

では、いくら現金を持っていればいいのかと言えば、それは、個々で違うと思いますが、ご自分の好みにより相性の良さそうな、自分で欲しいと思う物件が買えるくらいの現金というのが一つの目安になるのでしょうか。

区分マンションでよければ1000万円で買える物件もあります。一棟アパートであれば、立地や規模、築年数等によるでしょうが、希望条件に合う物件が買えるくらいの現金。一棟マンションであれば、また、希望に合う物件が買えそうな現金。ビル等も同じです。

1000万円あるから区分マンション、数千万円あるから一棟アパート、億超えだから一棟マンション、というのも現実問題はそうなるのでしょうが、むしろ、逆に、一棟マンションがいいと思うのであれば億の現金があれば(半分くらい借入するとしても)買っていいのではないかと思います。効率から見るのか、リスク分散から考えるのか、いろいろ基準はあるでしょうが、不動産投資でなくても、株や投資信託他、投資の対象はいろいろありますので、あえて不動産投資をするのであれば、ご自身が気にいる種類の物件をご自身が持っている現金(もしくは半分程度借入とか2/3くらいまでの借入)で投資するというのはいかがでしょうか。

 

必ずしも現金を入れなくても、借入で投資するとしても、いざという時に現金が用意できる状態があれば、いいと思います。

 

長期的に保有していく、あるいは売りたくなったら売れる、一般の方が不動産投資をする際に、そういうのもいいのではないかと思います。

資産価値に重きを置く方、利回り重視の方等、諸々好みは個人個人で異なると思いますが、不動産は長期保有で家賃や地代をいただきながら、あるいは売ろうと思った時にも売りやすい、という考えや物件が、無理がない、何らか基本があるとしたらその基本の一つに該当するのではないかという気がします。

現金買いが安全と言っても、借入を割合多く起こして購入したとしても、返済が終われば収入が入ってくる資産となるわけですから、計画的な返済ができる物件であれば、いいと思います。

 

そう思うのは、私の個人的な考えであって、実際は、もっといろいろ違うと思います。

皆さんは、いかがお考えでしょうか。

 

カズシン株式会社

代表取締役 山内和美